【课程背景】

一年一度的汇算清缴即将来临，房地产开发企业作为一大特殊产业，企业所得税的汇算清缴也相对繁琐，其企业所得税的汇算清缴与其他行业又有什么不一样呢?其税收缴纳又有什么疑难问题呢? 营改增之后完工未完工收入确认又有什么变化呢？汇缴申报表的填写又有哪些应注意的问题呢？

课程目的

本专题就房地产公司企业所得税汇算清缴26大疑难问题处理进行实例讲解，通过实例讲解在正确的时间将正确的税额交与正确的税务机关，避免因未按规定纳税造成企业财务损失或给企业领导和相关人员带来法律风险。

课程收益

1.掌握营改增后房地产企业所得税汇算清缴的政策变化及关键

2.掌握收入确认、计价、时点特殊性分析

3.掌握扣除项目的易错分析及计税成本的计算

4.掌握企业所得税汇算清缴与土地增值税执行口径的差异协调

课程对象

企业董事长、总经理、财务总监及税务经理、财务会计

课程安排

一、四大误区分析

1、按季预缴与汇缴税金扣除没差异

2、预收账款营改增后汇缴时无需价税分离

3、误认为企业所得税与土地增值税一样也是预征税种

4、会计账务处理误按税法规定办理

二、营改增后新政影响实证

1、管理费用中税金科目调整

2、借款费用科目调整

3、财税[2016]140号第八条的规定

【应用案例】分析

4、贷款利息收入（支出）岂能人为拆分

5、收入型政府补贴计入费用扣除基数

【案例分析】经营租赁产生的财税差异咋调整

6、营改增后不动产及土地使用权投资三大涉税处理变化

三、企业所得税汇缴的关键

1、正确核算应纳税所得额 是企业所得税正确汇缴的关键

2、应纳税所得额=会计利润±纳税调整事项 （间接法体现的逻辑关系）。

3、应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—允许弥补的以前年度亏损（企业所得税法体现的逻辑关系）注意房企亏损可否弥补。

【实例分析】前期的收入后期配套费用支出不匹配造成不可弥补损失

四、房地产企业所得税有哪些税收优惠？

五、资产损失税前扣除的证据（举证）要求

【案例分析】投资损失（股权转让）可否税前扣除？需要证据是什么？

六、收入确认、计价、时点特殊性分析

工程是否通过验收是否办理完工备案手续不影响企业所得税完工产品的确认

1、房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规定

2、房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理中容易出现的问题

3、按照公允价值确定收入额

公允价值，是指按照市场价格确定的价值（条例第13条第2款）

注意：股息：按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。

          利息：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

注意：有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加。代收基金费用的操作不同，税收也不同！

4、收入确认的时点（31号文第6条）四个小案例

5、视同销售的税务处理（31号文第7条）

6、预售收入的调整

7、企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法

【案例分析】营改增后买一送一涉税处理成难点

8、促销的36种方式与税收风险分析

七、扣除项目易错详细分析

（一）关于房地产开发企业税前扣除的特殊规定

（二）计税成本支出的6大内容（31号文第27条）

（三）关于房地产开发企业税前扣除税务处理中具体问题的处理

1、预提（应付）费用的确定

2、统借统还利息支出的税前扣除

3、建设了有产权的停车位(库)、也有无产权的停车位，其发生的成本费用在企业所得税前如何扣除?

4、从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所进行界定：

（1）、与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算;

（2）、单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算;

（3）、利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。

5、房地产开公司开发的自持物业，后又对外销售，其自持期间的折旧能否在企业所得税前扣除?

6、所开发楼盘变成了烂尾楼，楼盘无法继续开发，发生成本可否税前扣除？

7、房地产开发企业在汇算清缴期内，相关支出没有取得发票，如何处理?

8、户外广告位租用费是租赁费还是广告费？

9、雇主责任险税前可否扣除？

10、如会员费、合理的会议费、差旅费、违约金、诉讼费用、银行罚息、汇兑损失等，如何扣除。

八、计税成本的计算（31号文第29条）

【实例演示】

1、基座面积应用

2、分配方法--（1）占地面积法（第29、30条）（2）建筑面积法（第29、30条）（3）间接成本的分配方法（第29、30条）

九、合作建房的税务处理（31号文第31、36、37条）

（1）合作建房及适用法律条款

（2）条文规定——组建法人公司 31条

                       ——未组建法人公司 36条

十、企业所得税汇算清缴与土地增值税执行口径

1、土地增值税清算跨度与企业所得税汇算清缴跨度差异调整

2、土地增值税清算分类与企业所得税项目分类差异调整

3、完工年度所得税清算与土地增值税计征差异协调

4、交房年度所得税清算与土地增值税差异调整

5、所得税汇算清缴与土地增值税清算截止时间差异协调

6、所得税清算与土地增值税清算后取得发票成本扣除时间差异协调

十一、延伸分析-------土地增值税表单修订内容

1、增加特殊情形专用表单针对清算后尾盘销售、采用核定征收方式进行房地产开发清算、在建工程整体转让、转让旧房核定征收等四种特殊情形，分别设计专用表单。

2、完善表单信息项增加房产类型子目;增加合计列、总可售面积、已销售面积;增加减免税信息采集行数

3、将开发产品转为自用、出租后再转让填报要求

【专家介绍】

蔡少优老师：

★ 福建省税务学校副校长

★ 兼任江西财经大学福建税校函授站站长、福建省地方税务咨询协会福建税校咨询协会办公室主任

★ 福建省优秀青年教师

★ 福建省财经商贸教学委员会副会长

★ 税务法学专家、国家税务总局讲师团名师成员

★ 中国注册会计师、中国注册税务师、高级纳税筹划师

蔡老师是一位年富力强、融知识性、实践性、专业性于一身的多元化、复合型中青年资深培训师、常年活跃在国家税务总局系统内部培训场中。他把“把最深奥的知识讲得人人都懂，把最简单的知识讲得人人都不懂”作为教学追求的目标。专注于税务实务问题研究。倾注大量时间精力广泛深入社会实践调研，建立独具特色和实用价值的案例库、素材库。灵活运用“行动导向法、任务驱动法、情景模拟法”教学方法，善于采用“ 点、喻、谋、疑、比、访、导、言”教学艺术，厚积薄发，张驰有度，课堂生动活泼，教学效果受到广泛赞誉。

【主办单位】广州源恒税务师事务所有限公司

【服务项目】房地产税务总监线上线下培训、《税务总监》内刊、专家咨询、纳税评估和税务稽查案件应对外包、重大税务争议处理代理、税务筹划服务（城市综合体、旧城改造或合作建房拿地税法架构和合同设计）、土地增值税清算代理、企业所得税年度汇算清缴与退库代理、代理税务总监；税法数据库查询、计税自动化与统计分析系统、超级税务总监云服务系统以及税务经理人猎头。

【时间】2018年3月22日（周四）（上午9:30-12:00，下午：14:00-17:00）

【地址】广州维多利酒店（天河区黄埔大道西106号5楼）；